中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng):近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，鼓勵(lì)并引導(dǎo)民間資本參與保障房建設(shè)。
事實(shí)上，從大規(guī)模建設(shè)保障房的第一天起，有關(guān)部門就一直希望引入民間資金，以改變保障房幾乎完全靠各級(jí)財(cái)政資金和地方政府負(fù)債支撐的投入模式，拓寬投資渠道，從而緩解資金壓力。
尤其公租房的建設(shè)，資金壓力更大，更需要借助民間資金的力量。
但幾年的實(shí)踐下來，民間資金參與保障房的規(guī)模仍然較小，動(dòng)力仍然不足。
【核心觀點(diǎn)】
觀點(diǎn)一
目前民間資金參與保障房大致有兩種模式：一是成為投資主體，減輕政府投資壓力；二是承擔(dān)階段性的投資職責(zé)，最終還是財(cái)政埋單。
觀點(diǎn)二
能不能吸引民資，關(guān)鍵還在能不能建立合理的回報(bào)模式。
觀點(diǎn)三
要提高民間資金的積極性，一方面需要財(cái)政資金、土地政策一視同仁，另一方面需要金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)民間資金的支持。
一 問 最終還是由財(cái)政埋單？
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，盡管民間資金參與保障房的規(guī)模目前還比較小，但是經(jīng)過幾年的探索，逐漸形成了集中參與保障房建設(shè)的模式。根據(jù)投資主體不同，大致可分為兩類。
一類仍然是以政府作為保障房的投資主體，而民間資金承擔(dān)階段性的投資職責(zé)，先期參與保障房建設(shè)，建成后再移交給政府。這種模式下，實(shí)際上最后仍然由財(cái)政資金來埋單。
比如現(xiàn)在各地都要求在商品房中配建保障房，就是典型的上述模式。政府在商品房項(xiàng)目的土地出讓前，設(shè)定配建保障房的戶型、比例等前置條件。項(xiàng)目建成后，開發(fā)商按照土地出讓的協(xié)議約定，將配建的保障房無償移交給政府，或由政府以約定的價(jià)格回購(gòu)。實(shí)質(zhì)上是政府以土地出讓金的減少代替了直接投入，可以延后財(cái)政資金的投入時(shí)間。
這種模式中，企業(yè)墊資建設(shè)——政府回購(gòu)的BT模式也比較常見。政府以公開招標(biāo)方式選擇投資方，項(xiàng)目竣工并接受驗(yàn)收后由政府按約定回購(gòu)。如浙江省湖州市采用BT模式，引入浙江省建設(shè)投資集團(tuán)投資建設(shè)怡和家園項(xiàng)目3700套保障性住房。項(xiàng)目竣工后，政府在24個(gè)月內(nèi)分三期回購(gòu)。這種方式可以減緩項(xiàng)目啟動(dòng)前政府短期融資和項(xiàng)目建成后集中支付的資金壓力，也有利于財(cái)政資金使用的公開透明。
第二類則是財(cái)政資金發(fā)揮杠桿效應(yīng)，引導(dǎo)企業(yè)或其他機(jī)構(gòu)參與保障房建設(shè)成為投資主體，從而減輕政府的資金和債務(wù)負(fù)擔(dān)。
比如在很多工業(yè)園區(qū)，都有企業(yè)直接投資建設(shè)的公租房。這種公租房建成后優(yōu)先向本單位職工出租，消化部分保障對(duì)象，再按規(guī)定將一定比例的房源面向符合條件的其他保障對(duì)象出租，減輕政府住房保障壓力。
此外，還有企業(yè)投資——政府回租的方式。這種方式有點(diǎn)像BT模式，但政府回租而不回購(gòu)，住房產(chǎn)權(quán)仍屬開發(fā)商。2009年，浙江省平湖市通過這種方式籌集公共租賃住房，由政府使用10年，政府承諾的租金為25元/平方米，租金每?jī)赡晟险{(diào)8%。這種方式既可以減少政府一次性投入，又有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、穩(wěn)定開發(fā)企業(yè)預(yù)期。
二 問 合理營(yíng)利模式咋建立？
當(dāng)前民間資本參與保障房建設(shè)尚處于“摸著石頭過河”的階段，還面臨著一些亟待解決的困難和阻礙。
住建部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，保障房能不能吸引民間資本，歸根到底，還是要看能不能有合理的回報(bào)模式，企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)資金平衡并賺取合理利潤(rùn)。
但從目前的形勢(shì)看，最需要民間資金參與的公共租賃房建設(shè)中，投資回報(bào)低、資本回收期長(zhǎng)，甚至無法平衡資金，成為阻礙民間資金參與的最大障礙。
以目前的土地、建筑成本以及租金水平計(jì)算，投資建設(shè)公共租賃住房，即便不考慮通貨膨脹因素，投資回收期一般也需要20至30年。如果考慮通貨膨脹、房屋維護(hù)成本等因素，資本回收期將更長(zhǎng)，甚至是無限長(zhǎng)。
另一方面，由于存在項(xiàng)目收益難以平衡利息的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)也難以獲得銀行貸款支持。
對(duì)此，一直在探索參與公租房建設(shè)的萬科集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，哪怕能有1塊錢的利潤(rùn)，企業(yè)也會(huì)不遺余力地參與公租房建設(shè)。但現(xiàn)實(shí)情況是，連“1塊錢的利潤(rùn)”都很難實(shí)現(xiàn)。導(dǎo)致不少民間資本想?yún)⑴c保障房，但都“有心無力”。
土地政策的不明確、不一視同仁也擋住了民間資本參與公租房的道路。房地產(chǎn)企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)公租房，在一些地方享受不到土地的行政劃撥政策，投入成本太大。企業(yè)利用原有土地建設(shè)保障性住房時(shí)，有的地方要求改變用地性質(zhì)，補(bǔ)交相當(dāng)數(shù)量的土地出讓金差價(jià)，實(shí)際上增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
同樣的問題也出現(xiàn)在財(cái)政補(bǔ)助上。目前在多數(shù)地方，投資建設(shè)公租房的企業(yè)享受不到財(cái)政補(bǔ)助。雖然國(guó)家有關(guān)部門下發(fā)了補(bǔ)助資金，但多數(shù)地方未將補(bǔ)助資金發(fā)放給投資建設(shè)公租房的企業(yè)，特別是民營(yíng)企業(yè)。部分地方擔(dān)心審計(jì)、上級(jí)檢查時(shí)說不清，對(duì)民營(yíng)資本投資建設(shè)的公租房項(xiàng)目，不敢給予補(bǔ)助。
對(duì)企業(yè)而言，由于保障房項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，不確定因素多，建設(shè)成本和管理成本上升的風(fēng)險(xiǎn)也很大。比如近兩年開工建設(shè)的保障房，由于建材和人工成本的上漲，企業(yè)的成本上升了很多，一些原本還能有微利的項(xiàng)目也出現(xiàn)了虧損，但政府部門卻難以進(jìn)行有效地補(bǔ)償。另一方面，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深化，地方財(cái)政壓力加大，保障房建成后能不能按約定支付回購(gòu)款也存在風(fēng)險(xiǎn)。
被寄予很大希望的配建模式，時(shí)常也是看上去很美。因?yàn)榕掠绊憳潜P銷售，開發(fā)商普遍不贊成在商品房中配建保障房。當(dāng)前，有配建要求的地塊往往由于出價(jià)太低甚至無人出價(jià)而流拍。
三 問 稅收金融能否加強(qiáng)支持？
住建部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前，引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)的政策方向應(yīng)該是：社會(huì)資金投資建設(shè)公租房、廉租房和棚戶區(qū)改造，與政府享受同等政策，消除政策壁壘，降低建設(shè)成本，增加租金收入，引導(dǎo)合理預(yù)期。
從這個(gè)角度看，住建部近日出臺(tái)的《通知》，在以多方式引導(dǎo)，給予貸款、稅收、土地使用等優(yōu)惠政策以及創(chuàng)造良好投資環(huán)境方面，的確為民間資本參與保障房建設(shè)保駕護(hù)航。
要提高民間資金參與保障房的積極性，最重要的是解決企業(yè)資金平衡并提供微利的問題。這一方面需要財(cái)政資金、土地政策方面，能一視同仁給予支持，另一方面也需要加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)民間資金參與保障房建設(shè)的支持力度。
《通知》明確提出：地方政府可采取貼息方式對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予支持，民間資本參與各類棚戶區(qū)改造，享受與國(guó)有企業(yè)同等的政策；可以在政府核定的保障性安居工程建設(shè)投資額度內(nèi)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資；符合財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定的，可以享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
同時(shí)，《通知》提出：按規(guī)定免收行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；項(xiàng)目用地上適用國(guó)家規(guī)定的保障性安居工程土地供應(yīng)和開發(fā)利用政策；公共租賃住房項(xiàng)目可以規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資金平衡。同時(shí)，對(duì)于實(shí)行公司化運(yùn)作且符合貸款條件的保障房項(xiàng)目，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)給予積極支持。
這一系列的政策，基本是現(xiàn)行以政府為主體建設(shè)保障房的相關(guān)政策的翻版，做到了對(duì)政府和民間資金一視同仁。如果政策能落實(shí)到位，資金平衡就有可能實(shí)現(xiàn)。
有關(guān)專家表示，《通知》提出的政策將為民間資本參與保障房建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境，有利于提高積極性。想要更多、更好地吸引民間資本參與保障房建設(shè)，還需掃除準(zhǔn)入、運(yùn)行、管理等機(jī)制體制上的障礙，中央、地方、企業(yè)要將自己的角色扮演好。
《通知》提出的政策相對(duì)來說比較宏觀，要取得更好的效果，還應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，出臺(tái)更為細(xì)致的配套措施。如對(duì)社會(huì)資金投資建設(shè)的公租房項(xiàng)目，能否進(jìn)一步明確延長(zhǎng)貸款期限和享受利率優(yōu)惠？對(duì)商品住房項(xiàng)目配建公共租賃住房，由政府回購(gòu)、回租的，能否免征營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅？能否允許大中型企業(yè)在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的前提下，利用自用土地建設(shè)公租房等？
整個(gè)“十二五”期間，我國(guó)共將開工建設(shè)各類保障房3600萬套，《通知》的出臺(tái)能否為保障房建設(shè)的資金壓力解渴，一切還要等待時(shí)間的檢驗(yàn)。
